ליווי פיננסי לפרטיים: איחוד הלוואות, מחזור משכנתא ומשכנתא

איחוד הלוואות מחליף כמה הלוואות, מסגרות וחובות בהלוואה אחת עם החזר חודשי אחד. הוא יכול להחזיר סדר לתקציב ולהוריד את הלחץ החודשי, אבל ההחזר החודשי יורד לעיתים קרובות בעיקר כי התקופה מתארכת. תקופה ארוכה יותר פירושה יותר תשלומים, ולכן אנחנו מסתכלים על שני המספרים: ההחזר החודשי והעלות הכוללת עד הסוף.

איחוד אפשר לעשות בהלוואה רגילה או בהלוואה כנגד נכס. הלוואה עם שעבוד על דירה יכולה להיות בעלות נמוכה יותר, אבל היא מעמידה את הדירה כבטוחה, ולכן היא מתאימה רק למי שבטוח ביכולת ההחזר.

איחוד עובד רק אם המסגרות שנסגרו לא מתמלאות שוב, ולכן אנחנו מוודאים שההלוואות הישנות נפרעו בפועל ומתכננים החזר עם מרווח לחודשים פחות טובים. במחשבון איחוד ההלוואות שבעמוד אפשר להזין את ההלוואות ולראות את ההחזר ואת העלות לפני ואחרי.

• כל ההלוואות והמסגרות, כולל המינוס: יתרה, ריבית קבועה או משתנה, ותקופה שנותרה
• ההחזר החודשי והעלות הכוללת, היום ואחרי האיחוד, כולל עלויות המעבר
• עמלות פירעון מוקדם בהלוואות הקיימות
• אילו הלוואות זולות כדאי להשאיר כמו שהן

מחזור משכנתא הוא החלפה של המשכנתא הקיימת, כולה או חלק מהמסלולים שלה, במשכנתא בתנאים אחרים. אפשר לבדוק אותו בבנק הקיים או בבנק אחר. הסיבות משתנות: ריביות שהשתנו, הכנסה שעלתה או ירדה, רצון לקצר את התקופה או להקטין את ההחזר.

למחזור יש מחיר. בחלק מהמסלולים, בעיקר בריבית קבועה, הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם שיכולה להיות משמעותית, ובמעבר לבנק אחר יש גם שמאות, עורך דין ורישום שעבוד חדש. לכן השאלה היא לא רק כמה יורד ההחזר החודשי, אלא אחרי כמה זמן ההפרש מכסה את העלויות, ומה קורה לעלות הכוללת עד סוף המשכנתא.

אנחנו בודקים כל מסלול לחוד ומבקשים הצעות על אותו בסיס. לפעמים התשובה היא למחזר מסלול אחד, ולפעמים להשאיר את המשכנתא כמו שהיא. במחשבון מחזור המשכנתא רואים לפי מסלול את ההחזר לפני ואחרי, ואת החודש שבו המחזור מחזיר את העלות שלו.

בנק מממן רק חלק משווי הדירה. השיעור המרבי נקבע בהוראות של בנק ישראל ותלוי בסוג הרכישה: דירה ראשונה, דירה חלופית או דירה להשקעה. מעבר לכך הבנק בודק את ההכנסה, את ההתחייבויות הקיימות ואת היחס בין ההחזר החודשי להכנסה.

כשההון העצמי לא מספיק, יש כמה דרכים לסגור את הפער: הלוואה כנגד נכס אחר שבבעלותכם, עזרה מהמשפחה או הלוואה לכל מטרה מגוף חוץ בנקאי. לכל דרך יש מחיר. כל הלוואה נוספת מעלה את ההחזר החודשי הכולל, והבנק שנותן את המשכנתא בוחן גם אותה.

לכן כדאי לבדוק את המימון לפני החתימה על חוזה הרכישה ולא אחריה. אנחנו בונים איתכם את התמונה המלאה: כמה משכנתא לבקש, מאיפה יבוא שאר ההון ומה יהיה ההחזר הכולל, ואז מבקשים הצעות מכמה בנקים ומשווים מסלולים. במחשבון המשכנתא רואים את ההחזר לפי סכום, ריבית ותקופה, ואת החלק שלו מההכנסה.

משכנתא הפוכה היא הלוואה כנגד דירה שבבעלותכם, שמיועדת לבני הגיל המבוגר, מגיל שכל גוף מממן קובע לעצמו. ברוב המקרים אין החזר חודשי שוטף: הריבית מצטרפת להלוואה, וההלוואה נפרעת כשהדירה נמכרת או בירושה. הסכום שאפשר לקבל תלוי בגיל ובשווי הדירה.

היא יכולה לממן עזרה לילדים, שיפוץ, טיפול או מחיה נוחה יותר, בלי לעזוב את הבית. מצד שני, החוב גדל עם השנים, והוא מקטין את מה שיישאר ליורשים. לכן כדאי לשתף את המשפחה בהחלטה מההתחלה.

אנחנו בודקים איתכם גם חלופות, כמו הלוואה רגילה כנגד הדירה או מעבר לדירה קטנה יותר, ומשווים בין הגופים שמציעים משכנתא הפוכה את הריבית, העמלות והתנאים לפירעון.