מימון נדל"ן ליזמים ומשקיעים: ליווי בנקאי, השלמת הון ורכישת נכסים

בליווי בנקאי סגור, כל כספי הפרויקט עוברים דרך חשבון ליווי ייעודי. הגוף המלווה מעמיד מסגרת לבנייה, מנפיק לרוכשי הדירות ערבויות חוק מכר ומשחרר כסף לפי התקדמות הבנייה, באישור מפקח מטעמו. הכסף זמין, אבל בקצב ובתנאים שהגוף המלווה קובע.

לפני שהוא מתחייב, הגוף המלווה רוצה לראות דוח אפס, בדיקה כלכלית של הפרויקט עם עלויות, הכנסות ורווח יזמי. הוא דורש הון עצמי בהיקף שהוא קובע, בדרך כלל כבר מושקע בקרקע, ויעד של מכירות מוקדמות לפני שחרור הכסף לבנייה. כל גוף מגדיר את אלה אחרת, וכל אחד מהם הוא נקודה למו"מ.

השלמת הון עצמי ומזנין נכנסות כשההון של היזם לא מגיע לרף הנדרש. הן ניתנות בדרך כלל על ידי גופים חוץ בנקאיים, בעלות גבוהה מזו של הליווי ובבטוחה נחותה לגוף המלווה, למשל שעבוד על זכויות היזם בפרויקט. לכן אנחנו מחשבים מראש כמה מימון כזה עולה ברווח, ובודקים גם שותף הון או מבנה אחר.

הצעות ליווי לאותו פרויקט יכולות להיות שונות מאוד, ולא רק בריבית. אלה הרכיבים שאנחנו משווים ביניהם:

• ריבית ועמלות, על המסגרת ועל הערבויות
• היקף ההון העצמי הנדרש ומתי הוא נבדק
• יעד המכירות המוקדמות ותנאי שחרור הכספים
• הבטוחות והערבויות האישיות שנדרשות מהיזם
• גמישות: תוספת מסגרת, הארכת לוחות זמנים ושינוי בתמהיל הדירות

בהתחדשות עירונית יש שלב ארוך לפני הבנייה: החתמת דיירים, תכנון, היתרים ועלויות ייזום. השלב הזה ממומן לרוב מההון של היזם או ממימון ייעודי חוץ בנקאי, והליווי לבנייה נכנס בדרך כלל כשהתכנון בשל.

הגוף המממן בודק כאן דברים שאין בפרויקט רגיל: כמה דיירים חתמו ומה מצב ההתנגדויות, מה היזם התחייב לתת לדיירים, כמו שכר דירה בתקופת הבנייה וערבויות, וכמה דירות נשארות למכירה בשוק החופשי כדי לממן את הכול. אנחנו בונים את התיק כך שהתשובות מופיעות בו מראש.

בפרויקטים של חיזוק ותוספת בנייה, כמו תמ"א 38 והמסלולים שמחליפים אותה ברשויות רבות, הבדיקה דומה בעיקרה, בהיקף קטן יותר. גם שם התחרות בין הגופים חשובה, כי לא כל גוף מממן פרויקטים קטנים.

ברכישת נכס מניב, משרדים, מסחר, תעשייה או לוגיסטיקה, הגוף המממן מסתכל קודם על ההכנסה: מי השוכרים, כמה זמן נותר לחוזים, והאם שכר הדירה מכסה את ההחזר בשוליים סבירים. אחר כך על הנכס עצמו, לפי שמאות, ועל היחס בין ההלוואה לשווי.

כשעסק קונה את המבנה שבו הוא פועל, הבדיקה משלבת את הנכס ואת העסק. ברכישת קרקע מצב התכנון הוא העיקר: קרקע עם תוכנית מאושרת נבחנת אחרת מקרקע בתכנון או מקרקע חקלאית, ובחלק מהמקרים רק גופים חוץ בנקאיים יבחנו אותה.

אותה עבודה מתאימה למחזור: הלוואה על נכס שנלקחה בתנאים של תקופה אחרת, או הלוואת גישור שצריך להחליף במימון ארוך. אנחנו בודקים מה אפשר לשפר, כמה עולה פירעון מוקדם של ההלוואה הקיימת, ואם זה הזמן הנכון.

לצד הפעילות בישראל, אנחנו מלווים עסקאות ומימון בינלאומי דרך רשת שותפים, בין היתר ביוון, קפריסין, ספרד, פורטוגל, איטליה, אנגליה, ארה"ב ודרום אפריקה.

בכל מדינה הבדיקה מתחילה מהעסקה עצמה: מה הנכס או הפעילות, מאיפה יבוא המימון ועל מה הוא יישען. השותפים במדינה מכירים את הגופים המקומיים ואת הדרישות שלהם, ואנחנו מרכזים איתכם את התמונה ואת התיק.

מה אפשר לעשות, ובאילו תנאים, משתנה ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה, ואת ההחלטה מקבל הגוף המממן. את היבטי המס והמשפט בודקים עם עורך הדין ועם רואה החשבון שלכם, בישראל ובמדינה.