איך מממנים פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, ומה הגוף המממן בודק

הפרויקט עובר שני שלבים שונים מאוד בסיכון שלהם. בשלב הייזום היזם מחתים את בעלי הדירות, מקדם תוכנית ומבקש היתר, ועדיין אין ודאות שהפרויקט ייצא לפועל. בשלב השני יש תוכנית מאושרת והיתר, או היתר קרוב, ועליהם אפשר לבנות מימון לבנייה.

את שלב הייזום מממנים בדרך כלל מההון של היזם, או במימון ייזום ייעודי מגוף חוץ בנקאי. הכסף משמש להוצאות שלפני ההיתר: תכנון, אגרות ויועצים, ולפי ההסכם גם עורך הדין, השמאי והמפקח שמייצגים את בעלי הדירות. מימון כזה יקר בדרך כלל מהליווי לבנייה, כי הוא ניתן כשהסיכון עוד גבוה, ולכן מחשבים מראש כמה הוא עולה לאורך כל התקופה עד ההיתר.

בשלב הבנייה נכנס ליווי סגור. לפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסכם פינוי בינוי, היזם לוקח הלוואה מבנק או מגורם מימון חוץ בנקאי, הכספים מופקדים בחשבון בנק סגור ונפרד, והגורם המממן מפקח עליו כך שהכסף ישמש לפי התקדמות הבנייה. בעלי הדירות נדרשים להסכים לרישום משכנתה או שעבוד על הקרקע לטובת הגוף המממן.

המעבר בין השלבים הוא נקודה רגישה. מימון הייזום נפרע בדרך כלל מהכסף של הליווי, ולכן הגוף המלווה צריך להסכים לסדר הפירעון ולשחרור השעבודים של מממן הייזום. כדאי לבדוק את זה כבר כשחותמים על מימון הייזום, ולא רק כשמגיעים לליווי.

בפרויקט רגיל הגוף המממן בודק קרקע, תכנון ומכירות. בהתחדשות עירונית מצטרפים אליהם בעלי הדירות: כמה מהם חתמו, בכל בניין ובמתחם כולו, מתי חתם הראשון, מי מסרב ומה מצב ההליכים מולו. החתימות קובעות אם הפרויקט יכול לצאת לפועל, ולכן הן נבדקות לפני כל דבר אחר.

למועד שבו חתם בעל הדירה הראשון יש גם משמעות משפטית. לפי סיכום הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתיקוני חוק ההסדרים 2021, החוק קוצב, ככלל, מועדים מהחתימה הראשונה בבניין, ואם היזם לא החתים בתוכם את השיעור שנקבע מבעלי הדירות או לא הגיש תוכנית, רוב בעלי הדירות בבניין רשאים לבטל את העסקה. גוף מממן ירצה לדעת כמה זמן נשאר עד המועדים האלה.

אחר כך באות ההתחייבויות לדיירים. לפי המדריך של הרשות, בעל הדירה מקבל בתמורה לדירתו דירה חדשה בשטח גדול יותר, על פי רוב עם מחסן וחנייה, ומימון שכר דירה חלופית לתקופת הבנייה. כל אלה עלויות של הפרויקט, והגוף המממן בודק שדוח האפס כולל אותן, יחד עם מספר הדירות שנשארות למכירה בשוק החופשי ומממנות את הכול.

ולבסוף הערבויות. לפי המדריך, כתנאי לפינוי הדירות היזם מפקיד בידי בעלי הדירות ערבויות שמפיק הגורם המממן המלווה: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות וערבות רישום, ובמתחם שלא הוכרז מתחם פינוי בינוי מומלץ לדרוש גם ערבות מיסים. מכיוון שהגוף המלווה הוא שמנפיק אותן, הן חלק מהחשיפה שלו ומהעלות של הליווי.

• החתימות: כמה בעלי דירות חתמו, בכל בניין ובמתחם, ומתי חתם הראשון
• בעלי דירות שמסרבים, התנגדויות והליכים שעדיין פתוחים
• מצב התכנון: תוכנית בתוקף, בהפקדה או בהכנה, והתוכנית שמכוחה מבקשים את ההיתר
• התמורות לדיירים: גודל הדירה החדשה, מחסן, חנייה ותוספות אחרות
• שכר הדירה לתקופת הבנייה, ומה קורה אם הבנייה מתארכת
• הערבויות שהתחייבתם לתת לדיירים, ומתי כל אחת מהן נדרשת
• מספר הדירות למכירה, המחירון ודוח האפס

לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, תמ"א 38 מבוססת על כך שהיזמים והשוק הפרטי מבצעים ומממנים את חיזוק מבני המגורים, בתמורה לזכויות בנייה נוספות במגרש, הקלות תכנוניות והטבות. לפי מינהל התכנון, בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה נקבע כי תמ"א 38 תעמוד בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחבי תכנון שהתקיימו לגביהם התנאים שבהחלטה עד 18.5.2026. על בקשה להיתר שהוגשה עד המועדים האלה ממשיכות לחול הוראות התמ"א.

במקביל תוקן חוק התכנון והבנייה. לפי מינהל התכנון, תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה עוסק בעיקרו בחלופה לתמ"א 38: הוא מרחיב את סמכויות הוועדות המקומיות לאשר, בתוכנית בסמכותן, תוספת זכויות בנייה במגרשים שיש בהם מבנה שטעון חיזוק מפני רעידות אדמה, במסלול חיזוק או במסלול הריסה ובנייה מחדש. התיקון מכונה בציבור חלופת שקד.

עוד לפי מינהל התכנון, פקיעת התמ"א אינה גוררת פקיעה של תוכניות שאושרו לפי סעיף 23 לתמ"א, אלא אם נקבע אחרת בתוכנית עצמה. החוק מכיר גם בתוכנית כוללת להתחדשות עירונית: תוכנית מתאר מקומית לכל שטח היישוב או מרחב התכנון, שכוללת הוראות למתחמים ולאזורים להתחדשות עירונית ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

שני המועדים שנקבעו בהחלטה כבר עברו. לכן, לפני שבונים מימון לפרויקט חיזוק או הריסה ובנייה של בניין בודד, בודקים מול הוועדה המקומית איזו תוכנית חלה היום על המגרש, ומכוח מה יינתן ההיתר. התשובה קובעת את היקף הזכויות, את לוח הזמנים ואת מה שאפשר להציג לגוף המממן, ובדרך כלל הוא ישאל עליה כבר בשיחה הראשונה.

הסיכון הראשון הוא הזמן. ההחתמות, התכנון וההתנגדויות נמשכים לרוב שנים, ועלות מימון הייזום מצטברת כל אותו זמן. גם אחרי שהבנייה מתחילה, כל עיכוב מאריך את התקופה שבה היזם משלם שכר דירה לדיירים. לפי המדריך של הרשות, ערבות השכירות נועדה לוודא שהיזם ימשיך לשלם את שכר הדירה גם אם הבנייה מתארכת או אם הוא נקלע לקשיים כלכליים.

הסיכון השני הוא הדיירים והתכנון: בעלי דירות שמסרבים, התנגדויות לתוכנית ותנאים מתלים בהסכם שלא מתקיימים בזמן. לפי המדריך, אם תנאי מתלה לא מתקיים בפרק הזמן שנקבע לו, ההסכם נחשב כאילו לא נכנס לתוקף. מימון ייזום שניתן לפרויקט שההסכם שלו בוטל נשאר בלי הפרויקט שעליו נשען.

הסיכון השלישי הוא השוק. התמורות לדיירים נקבעות בהסכם שנים לפני הבנייה, ואילו עלויות הבנייה ומחירי הדירות למכירה משתנים בינתיים. מי שנושא בפער הוא היזם, ולכן גופים מממנים בודקים את הרווח היזמי בדוח האפס גם בתרחיש שבו המחירים יורדים או העלויות עולות. לפי המדריך, לעתים נקבע בהסכם גם תנאי שמאפשר ליזם לבטל את ההסכם אם הפרויקט לא מגיע לרווח יזמי מינימלי.

ויש סיכון המעבר: מימון ייזום שצריך להיפרע מהליווי, כשהגוף המלווה עוד לא אישר את הפרויקט. אם הליווי מתעכב, מימון הייזום נשאר פתוח ועולה יותר. לכן כדאי לדעת מראש אילו גופים מלווים פרויקטים מהסוג והגודל שלכם, ומה כל אחד מהם יבקש לראות.

גם כאן הריבית היא רק חלק מההצעה. בליווי לבנייה משווים את הריבית על המסגרת, את העמלות על הערבויות לדיירים ולרוכשים, את היקף ההון העצמי ואת התנאים לשחרור כספים. במימון ייזום משווים את העלות לאורך התקופה עד ההיתר, את הבטוחות ואת מה שקורה אם התכנון מתעכב.

גופים מממנים שונים זה מזה גם בפרויקטים שהם מוכנים לבחון. חלק מהגופים מלווים פרויקטים גדולים של פינוי בינוי, וחלק מעדיפים פרויקטים קטנים יותר של בניין בודד. גוף אחד יבקש יותר חתימות לפני מימון ייזום, ואחר יסתפק בפחות במחיר גבוה יותר. ההבדלים האלה הם הסיבה להשוות, ולא לפנות לגוף אחד בלבד.

SBC מלווה יזמים וחברות בנייה בתהליך הזה: בונה את תיק הפרויקט, מגישה אותו בייפוי כוח מכם לגופים המתאימים מתוך כ 40 גופים מממנים, ומעמידה את ההצעות זו לצד זו. SBC אינה מעמידה אשראי ואינה נותנת ערבויות, וההחלטה אם לממן ובאילו תנאים היא של כל גוף.

• עלות מימון הייזום לאורך כל התקופה עד ההיתר
• ריבית על מסגרת הליווי, הבסיס שלה וההצמדה
• עמלות על הערבויות לדיירים ולרוכשים
• היקף ההון העצמי, מה נחשב הון ומתי הוא נבדק
• התנאים לשחרור כספים, כמו חתימות, היתר או יעד מכירות
• הסכמת הגוף המלווה לפירעון מימון הייזום ולשחרור השעבודים שלו